Obecnie polski rynek nieruchomości wchodzi w fazę umiarkowanego ożywienia po okresie stabilizacji z lat poprzednich. Od ostatniego kryzysu gospodarczego w latach 2008-2009 gdzie odnotowano wyraźne spadki, ceny mieszkań regularnie rosły aż do momentu wybuchu wojny na Ukrainie w roku 2022. Dlaczego tak się stało? Co za tym idzie i jakie dokładnie czynniki mają wpływ na wzrosty czy spadki cen nieruchomości? Jak to się odnosi do naszej rodzimej gospodarki w porównaniu do innych krajów UE? Właśnie o tym opowiemy w niniejszym artykule.  

Kluczowe czynniki wpływające na rynek:

  1. Stopy procentowe: Kontynuacja obniżek stóp procentowych przez RPP realnie zwiększa zdolność kredytową Polaków. Rynek nieruchomości działa zawsze w przeciwnym kierunku do stóp procentowych. Im wyższe stopy procentowe, tym mniejszy popyt i niższe ceny oraz odwrotnie. Po wybuchu wojny na Ukrainie mieliśmy gwałtowne podwyżki stóp procentowych co przyczyniło się do zatrzymania wzrostu cen mieszkań. Obecnie mamy trend spadkowy i sytuacja przybiera zupełnie odwrotny kierunek.
  2. Podaż i koszty budowy: Nowe regulacje, przepisy czy biurokracja (np. reforma planistyczna, wymogi dotyczące schronów w budynkach wielorodzinnych) mogą ograniczyć liczbę nowych pozwoleń na budowę i podnieść koszty realizacji inwestycji co wpływa na mniejszą podaż mieszkań na rynku, a im mniejsza podaż tym wyższe ceny ( w 2 ubiegłych latach odnotowano spadek o 30% mniej wydanych pozwoleń na budowę)
  3. Ograniczona dostępność gruntów: W najlepszych lokalizacjach praktycznie we wszystkich większych miastach brakuje działek pod nowe inwestycje, co winduje ich ceny i jest wyraźnym czynnikiem ograniczającym podaż oraz wzrost cen dla rynku pierwotnego, gdyż deweloperzy nie są w stanie szybko zaspokoić nagłego wzrostu popytu, co tworzy lukę podażową.
  4. Demografia: W kontekście rynku nieruchomości, stosunek liczby mieszkań na rynku do ilości ludzi żyjących w danym kraju. Co prawda, mamy postępujący niż demograficzny, jednak z drugiej strony stale postępująca imigracja przyczynia się całościowo do systematycznego wzrostu liczby ludności w Polsce.
  5. Programy rządowe i dotacje do mieszkań: Wprowadzenie „Bezpiecznego Kredytu 2%” (i jego zapowiedzi) wywołało gwałtowny wzrost popytu, drastycznie ograniczając liczbę mieszkań na sprzedaż i podnosząc ceny, szczególnie w dużych miastach
  6. Inflacja oraz rosnące koszty wynagrodzeń: Utrzymująca się inflacja sprawia, że nominalne ceny mieszkań rosną szybciej, a wzrost płac w gospodarce pozwala kupującym na akceptację wyższych cen, wpływa też bezpośrednio na większe koszty remontu czy budowy co finalnie przekłada się na ceny nieruchomości.
  7. Zmiany Społeczne: Trend zmniejszania się gospodarstw domowych (więcej singli) zwiększa popyt na mniejsze mieszkania, które są najdroższe w przeliczeniu na m², ale także wzrost zamożności Polaków daje więcej możliwości do poprawienia sobie standardu życia, zamiany mieszkania na dom czy możliwości nabywania kolejnych nieruchomości na wynajem.
  8. Sytuacja gospodarcza i rozwój regionu: Pieniądze są tam, gdzie jest dla nich dobry grunt do rozwoju. Polska jest obecnie Drugim krajem na świecie (po Chinach) który w ciągu 30 ostatnich lat odnotował największy wzrost gospodarczy. Jesteśmy też jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek w UE oraz aktualnie dwudziestą największą gospodarką świata.

W oparciu o powyższe czynniki i kryteria, widać wyraźnie, dlaczego ceny nieruchomości w Polsce rosły regularnie od czasów ostatniego kryzysu (2008-2009) aż do wybuchu wojny na Ukrainie oraz co wpłynęło na ich zatrzymanie. Mamy nadal bardzo wysoki potencjał do wzrostu cen mieszkań, a czynnikiem wyraźnie hamującym są nadal wysokie stopy procentowe, dzięki czemu rynek nieruchomości w Polsce przybrał formę „zaciśniętej sprężyny”.

Faktem jest, iż Polska aktualnie dogania największe gospodarki UE i coraz bardziej dorównuje im pod względem poziomu życia obywateli jak i zarobków. Z drugiej strony gdy porównamy jednak stosunek średnich cen za m2 nieruchomości do średnich krajowych pensji, okazuje się, że jesteśmy jeszcze daleko w tyle, właśnie przez to że nie jesteśmy jeszcze w strefie Euro, gdzie mamy inną politykę pieniężną i zupełne inne koszty kredytów.

Podsumowując, inwestować czy czekać? Po przeczytaniu tego artykułu każdy może sobie sam odpowiedzieć na te pytanie. Przed wybuchem wojny na Ukrainie część inwestorów uważała, że nie opłaca się kupować mieszkań w Polsce ponieważ ceny od dłuższego czasu regularnie rosły i są już zbyt wysokie, a gdy rynek w końcu zatrzymał się i doświadczyliśmy korekty cen, Ci sami klienci twierdzili, że skoro ceny rosnąć przestały to już nie warto w ten segment gospodarki inwestować… 

Budowanie portfela mieszkań na wynajem wymaga nie tylko odpowiedniej wiedzy, ale przede wszystkim, dobrego nastawienia i determinacji w dążeniu do celu. Każda decyzja i działanie wiąże się z pewną obietnicą zysków ale też i ryzykiem z którymi trzeba się zmierzyć.    

Dziś z perspektywy czasu można jasno stwierdzić, że inwestorzy którzy odnieśli na różnych rynkach największe sukcesy to nie Ci, którzy czekali całe życie na idealny moment. To ludzie, którzy świadomie podejmowali określone działania jak i ryzyko, nauczyli się akceptować pewne przeciwności losu i pomimo tego konsekwentnie realizowali swoje założone cele i stopniowo spełniali swoje marzenia, podejmując duży wysiłek i nieustannie reinwestując określoną cześć swoich dochodów.

Ktoś kiedyś powiedział, że „przyszłość to nie jest miejsce które na nas czeka, tylko miejsce które sami sobie zaprojektujemy”. Jest w tym dużo prawdy. Ty i Twoja rodzina za kilka lat możecie być w zupełnie innym miejscu niż jesteście dzisiaj. Niezależnie od tego, jakie działania i decyzje podejmiesz, czas Twojego życia, i tak upłynie.