Według obecnego stanu rynku, większość analityków nie diagnozuje klasycznej bańki spekulacyjnej, lecz wskazuje na stabilizację i fazę równowagi po kilku latach gwałtownych wzrostów. Choć ceny nominalne pozostają rekordowo wysokie, rynek przeszedł ostatnio wyraźne schłodzenie. 

Według najnowszych raportów, ryzyko wystąpienia bańki spekulacyjnej na globalnym rynku nieruchomości jest najbardziej zróżnicowane od lat. Podczas gdy niektóre rynki wchodzą w fazę korekty, inne wykazują silne objawy przegrzania.

Oto przykłady: 

Najwyższe ryzyko bańki odnotowuje się obecnie w następujących lokalizacjach: 

  • Stany Zjednoczone (Miami i Los Angeles): Miami zajmuje pierwsze miejsce w globalnym rankingu ryzyka bańki (indeks 1,73). Ceny rosną tam znacznie szybciej niż dochody mieszkańców.
  • Japonia (Tokio): Ryzyko w stolicy Japonii pozostaje krytyczne (indeks 1,59) ze względu na długotrwały rozdźwięk między cenami a czynszami.
  • Szwajcaria (Zurych i Genewa): Zurych przekracza próg ryzyka bańki (1,55), a Genewa znajduje się w kategorii rynków „podwyższonego ryzyka”.
  • Holandia (Amsterdam): Miasto to pozostaje w strefie podwyższonego ryzyka z powodu braku podaży i wysokich cen. 

Gdzie bańka pękła lub ryzyko spadło?

W wielu krajach, które wcześniej były uznawane za zagrożone, doszło do korekty cenowej lub stabilizacji: 

  • Kanada (Toronto i Vancouver): Ryzyko znacznie spadło w porównaniu z latami poprzednimi; Toronto odnotowało realny spadek cen o ok. 7,5%.
  • Hongkong: Rynek przeszedł do kategorii „uczciwie wycenionych” po spadku cen o blisko 8%, natomiast nadal konsekwentnie zajmuje pierwsze miejsce w rankingach najdroższych miast na świecie do zakupu mieszkania.
  • Niemcy (Frankfurt i Monachium): Ceny spadły o ok. 20% względem szczytu z 2022 roku, co przesunęło te miasta do grupy umiarkowanego ryzyka.
  • Francja i Wielka Brytania: Paryż i Londyn są obecnie oceniane jako rynki o niskim ryzyku bańki, a nieruchomości w Londynie są realnie o 20% tańsze niż w 2016 roku. 
  • Australia (Sydney):  Obecnie rynek nieruchomości w Sydney charakteryzuje się rekordowo wysokimi cenami i prognozami dalszego wzrostu w kolejnych latach, ale jeszcze nie pęknięciem bańki. Eksperci wskazują, że pomimo obaw o przeszacowanie, czynniki takie jak niedobór podaży, silny popyt i wzrost populacji napędzają rynek, pomimo tego, że ceny osiągają już światowe szczyty. 

Sytuacja w Polsce 

Polska nie znajduje się obecnie w stanie bańki spekulacyjnej, choć dynamika wzrostu cen do roku 2022 była jedną z najwyższych w UE. 

  • Prognoza na 2026 i kolejne lata: Eksperci przewidują „dojrzałą normalizację” – wzrosty cen o ok. 3-5% rocznie, wspierane przez obniżki stóp procentowych (spodziewane 1-3 obniżki w 2026 r.) i rosnące wynagrodzenia.
  • Warszawa: Ryzyko bańki jest oceniane jako niskie. Ceny mieszkań w relacji do zarobków są stabilne dzięki szybkiemu wzrostowi płac. 

Kiedy spodziewać się zmian?

Stan obecny jest postrzegany jako okres stabilizacji i równowagi po kilku latach wysokiej zmienności. Kluczowymi czynnikami wpływającymi na rynek będą polityka banków centralnych (EBC, Fed, RPP) oraz sytuacja geopolityczna, w tym potencjalne zamrożenie konfliktów zbrojnych w Europie. 

Realnie wynagrodzenia w Polsce rosną szybciej niż ceny nieruchomości w oparciu o CPI (Consumer Price Index) – współczynnik cen i wynagrodzeń. Wzrosty cen są nominalne, wynikające tylko z inflacji. Realnie ceny mieszkań spadły pomimo nominalnego wzrostu o jakieś 5/6%. Wiele deweloperów wstrzymuje budowy, mamy widoczny spadek wydawanych pozwoleń na budowę. 

Podsumowując, zamiast „pęknięcia bańki”, rynek doświadcza miękkiego lądowania – ceny przestały rosnąć skokowo, oferta jest rekordowo szeroka, a popyt powoli odbudowuje się dzięki tańszym kredytom. Ze względu na stosunkowo wysokie stopy procentowe i konflikt zbrojny na Ukrainie rynek nieruchomości jest obecnie jak „zaciśnięta sprężyna”, z dużym potencjałem do stabilnych wzrostów, gdyż nasza gospodarka powoli dorównuje największym w Europie, gdzie ceny nieruchomości za m2 bardzo jeszcze się różnią (obecne zwroty z najmu Polsce są na poziomie 5%, podczas gdy w najbardziej rozwiniętych krajach Europy w granicach 2%). Właśnie dlatego, długoterminowo (do 2035 r.) ceny mieszkań mogą wzrosnąć nawet dwukrotnie, a średnia cena za metr kwadratowy w największych miastach może przekroczyć 30-35 tys. zł.